2018 yılında 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde ile, belirli bir tarihten önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için yapı kayıt belgesi alınabilmesinin yolu açılmıştı. Kamuoyunda “imar barışı” olarak bilinen bu uygulamadan milyonlarca yapı yararlandı. Başvuru ve ödeme süreleri ise 2019 yılında sona erdi. Bugün hâlâ yapı kayıt belgesinin ne sağladığı, ne zaman iptal edilebileceği ve yeni bir imar affı çıkıp çıkmayacağı sıkça soruluyor.
2026’da yeni bir imar affı var mı?
Ekim 2026 itibarıyla yürürlüğe girmiş yeni bir imar affı veya imar barışı düzenlemesi bulunmamaktadır. Zaman zaman kamuoyunda haberler, açıklamalar ve kanun teklifleri gündeme gelse de, bunlar yasalaşıp yürürlüğe girmedikçe yeni bir başvuru hakkı doğurmaz. Sosyal medyada “yeni imar affı başladı” şeklindeki paylaşımlara ve bu beklentiyle ücret talep edenlere karşı dikkatli olunmalıdır. Af beklentisiyle yapılan ruhsatsız inşaatlar, hem imar para cezası ve yıkım hem de imar kirliliğine neden olma suçu bakımından doğrudan risk taşır.
Yapı kayıt belgesi neyi sağlar?
Yapı kayıt belgesi, belge kapsamındaki yapı için geçici bir koruma sağlar: belgeye konu aykırılıklar nedeniyle yıkım ve imar para cezası uygulanmasının önüne geçer ve yapıya elektrik, su ve doğalgaz gibi abonelikler yapılabilmesine imkân verir. Belge, yapının bulunduğu hali kayıt altına alır; yapının yıkılıp yeniden yapılmasına kadar geçerli bir statü sağlar.
Neyi sağlamaz?
Yapı kayıt belgesi bir yapı ruhsatı, yapı kullanma izni veya tapu değildir. Yapıyı imar planına uygun hale getirmez; yapının imar planındaki kullanım kararını değiştirmez. Yapının deprem ve fen güvenliği bakımından uygun olduğunu da göstermez; sorumluluk malike aittir. Yapı yıkılıp yeniden yapılırsa veya imar planı uygulanırsa, güncel imar mevzuatına uyulması gerekir. Yapı kayıt belgeli yapıların riskli yapı tespitine konu olmasına da bir engel yoktur.
Yapı kayıt belgesi hangi hallerde iptal edilebilir?
Belge, başvuru sırasında verilen beyanlara dayanılarak düzenlenmiştir. Bu nedenle yapının alanı, kullanım amacı veya yapım tarihi gibi konularda gerçeğe aykırı beyanda bulunulduğu anlaşılırsa belge iptal edilebilir. Bunun yanında yol, park veya okul gibi kamu hizmet alanları ile kanunda kapsam dışı bırakılan alanlar üzerindeki yapılar ve riskli olduğu tespit edilen yapılar bakımından da iptal gündeme gelebilir. İptal işlemine karşı, tebliğden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir ve yürütmenin durdurulması istenebilir. Davada belgenin hangi gerekçeyle iptal edildiği, beyanların doğruluğu ve yapının fiili durumu bilirkişi incelemesiyle değerlendirilir.
Satış ve kira
Yapı kayıt belgeli bir taşınmaz satın alınırken belgenin kapsamı, beyan edilen alan ile fiili durumun uyumu, belgede gösterilen kullanım amacı ve iptal riski mutlaka incelenmelidir. Belge yapıya ilişkin olduğundan taşınmazın devriyle birlikte yeni malik de belgenin sağladığı koruma ve risklerle karşı karşıya kalır. Belgenin kapsamı dışında sonradan yapılmış eklentiler ise belgenin korumasından yararlanmaz.
Kentsel dönüşümde yapı kayıt belgesi
Yapı kayıt belgeli bir binanın riskli yapı tespitiyle kentsel dönüşüme girmesi halinde, malikler arasındaki hak sahipliği ve değer paylaşımı ayrıca değerlendirilmelidir. Uygulamada ruhsatsız veya iskansız binalar ile yapı kayıt belgeli binaların değerinin belirlenmesi sık uyuşmazlık konusu olmaktadır. Kat karşılığı sözleşme imzalamadan önce mevcut hakların nasıl dikkate alınacağı netleştirilmelidir.
Belge iptal edilirse ne olur?
Yapı kayıt belgesinin iptali kesinleşirse, yapı belgeden önceki hukuki durumuna döner: belgenin sağladığı koruma ortadan kalkar ve ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için öngörülen imar para cezası, yıkım ve abonelik işlemleri yeniden gündeme gelebilir. Başvuru sırasında ödenen bedelin akıbeti ise iptalin sebebine göre ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle iptal yazısına karşı yalnızca dava açmakla yetinilmemeli, iptal halinde yapının ruhsata bağlanıp bağlanamayacağı da baştan incelenmelidir.
Sık sorulan kısa sorular
Yapı kayıt belgeli taşınmaz satılabilir mi? Evet; ancak alıcı, belgenin sağladığı koruma ile birlikte belgenin sınırlarını ve iptal riskini de devralır. Belge kaybolursa ne olur? Başvuru elektronik ortamda yapıldığından belgenin kaydı idarede bulunur ve yeniden görüntülenebilir. Belgeden sonra yapılan eklentiler korunur mu? Hayır; belge, başvuru tarihindeki yapıyı kapsar.
Pratik öneriler
Yapı kayıt belgenizin aslını ve başvuruda verdiğiniz bilgileri saklayın; belgeyi aldıktan sonra yaptığınız değişikliklerin belge kapsamı dışında kalacağını unutmayın; iptal yazısı tebliğ edilirse 60 günlük süreyi kaçırmayın; yeni bir af haberini resmi kaynaklardan doğrulamadan işlem yapmayın.
Yapı kayıt belgesi ve iptal işlemleri için Ankara imar hukuku avukatı Av. Akın Kök ile görüşebilir; riskli yapı süreci için riskli yapı tespitine itiraz, ruhsatsız inşaatın cezai sonuçları için kaçak yapı suçu yazılarımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz.