İskansız bina: yapı kullanma izni alınmazsa ne olur?

Yapı kullanma izni, halk arasındaki adıyla iskan, binanın ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösteren belgedir (3194 sayılı Kanun m.30). Bir bina yapı ruhsatıyla başlar, yapı kullanma izniyle hukuken tamamlanır. İskan alınmadan bina kullanılmaya başlansa bile hukuki süreç tamamlanmış sayılmaz; bu durum malikler, alıcılar ve müteahhitler için zincirleme sorunlara yol açar.

İskan başvurusu nasıl yapılır?

Yapı tamamlandığında yapı sahibi, yapı kullanma izni için ilgili belediyeye başvurur. Başvuruda genellikle şu belgeler istenir: yapı denetim kuruluşunun yapının projeye uygun tamamlandığını gösteren raporu, inşaata ilişkin sigorta prim borcunun bulunmadığını gösteren SGK yazısı, enerji kimlik belgesi, asansör, yangın güvenliği ve sığınak gibi teknik konulara ilişkin uygunluk belgeleri, numarataj ve fotoğraflar. İstenen belgeler belediyeye ve yapının niteliğine göre değişebilir. İdare, eksiksiz başvuruyu kanunda öngörülen süre içinde sonuçlandırmakla yükümlüdür. Bağımsız bölümleri farklı zamanlarda tamamlanan yapılarda kısmi yapı kullanma izni de verilebilir.

İskansız binanın sonuçları

Kat irtifakı tapusunun kat mülkiyetine çevrilmesi için yapı kullanma izni gerekir; iskan alınmadıkça bağımsız bölümler kat irtifakı olarak kalır. İskansız bağımsız bölümlerde kalıcı abonelikler, konut kredisi ve satış işlemlerinde sorun yaşanabilir; bankalar ipotekli kredilerde çoğunlukla iskanlı konut ister. İskansız bir binada ruhsata aykırılık varsa, iskan başvurusu sırasında bu aykırılık ortaya çıkar ve imar para cezası veya yıkım süreci gündeme gelebilir. Ayrıca iskansız binalar, satışta değer kaybına uğrar.

İskan neden alınamıyor?

Uygulamada en sık sebep, yapının onaylı projeye aykırı inşa edilmesidir: projede otopark olarak gösterilen alanın dükkâna dönüştürülmesi, sığınağın depo olarak kullanılması, çatı katının veya balkonların projeden farklı yapılması gibi. Bunun dışında yapı denetim kuruluşuyla ilişkinin kesilmesi, müteahhidin SGK prim borcu, ortak alanların eksik bırakılması ve itfaiye uygunluğunun alınamaması iskanı geciktirir. Aykırılık bir bağımsız bölümde olsa bile, bütün binanın iskanını engelleyebilir.

Çözüm yolları

Projeye aykırılık varsa aykırılığın giderilmesi veya tadilat projesiyle ruhsata bağlanması gerekir. Bu konuda kat maliklerinin kat malikleri kurulu kararıyla ortak hareket etmesi ve masrafların paylaşımını önceden belirlemesi önemlidir. SGK borcu müteahhitten kaynaklanıyorsa, borcun ödenmesi için müteahhide başvurulmalı, ödenmezse malikler ödeme yapıp müteahhide rücu edebilir. Belediyenin başvuruyu hukuka aykırı olarak reddetmesi veya cevapsız bırakması halinde, ret işleminin tebliğinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir; mahkeme binanın projeye uygunluğunu bilirkişi incelemesiyle belirler.

Kısmi iskan ve bağımsız bölüm bazında çözüm

Bütün bina tamamlanmadan bazı bağımsız bölümlerin kullanıma hazır olduğu durumlarda, bu bölümler için kısmi yapı kullanma izni alınması mümkündür. Böylece tamamlanan daireler için kat mülkiyetine geçiş ve abonelik işlemleri, binanın geri kalanının tamamlanmasını beklemeden yürütülebilir. Ancak ortak alanlar ve binanın genel güvenliğine ilişkin eksikler kısmi izni de engelleyebilir.

İskan kat malikleri arasında uyuşmazlık yaratırsa

Bir bağımsız bölümdeki projeye aykırı değişiklik, bütün binanın iskanını engelliyorsa diğer kat malikleri doğrudan zarar görür. Bu durumda önce aykırılığın giderilmesi yazılı olarak istenmeli, kat malikleri kurulunda karar alınmalıdır. Aykırılığı gidermeyen kat malikine karşı, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklar için öngörülen zorunlu arabuluculuk sürecinden sonra sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Ortak alanlardaki eksiklerin giderilmesi için gereken masrafların paylaşımı da kurul kararıyla belirlenmelidir.

Müteahhit iskan almazsa

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ve müteahhitten yapılan satışlarda iskan alınması kural olarak yüklenicinin yükümlülüğüdür. Yüklenici iskan almazsa veya projeye aykırı inşaat nedeniyle iskan alınamıyorsa, arsa sahipleri ve bağımsız bölüm alıcıları; eksik ve ayıplı işlerin giderilmesini veya bedelini, gecikme nedeniyle uğranılan zararın ve sözleşmede kararlaştırılmışsa cezai şartın ödenmesini, koşulları varsa sözleşmeden dönmeyi talep edebilir. Taşınmaz yapılardaki ayıplar için dava zamanaşımı teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıldır. Sözleşmede iskan için bir tarih belirlenmesi ve son tapu devirlerinin iskana bağlanması, en etkili güvencedir.

Ev alırken dikkat

Taşınmaz alırken binanın yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni bulunup bulunmadığı, tapuda kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi kayıtlı olduğu, bağımsız bölümün projeye uygun kullanılıp kullanılmadığı ve belediyedeki yapı dosyasında para cezası veya yıkım kararı bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. İskansız bir taşınmaz alınacaksa, satış sözleşmesinde iskanın kim tarafından ve hangi süre içinde alınacağı, alınamazsa ne olacağı açıkça düzenlenmelidir.

İskan sorunları ve müteahhit uyuşmazlıkları için Ankara imar hukuku avukatı Av. Akın Kök ile görüşebilir; sözleşme tarafı için kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve kat mülkiyeti ve kat irtifakı sayfalarımıza bakabilirsiniz.