Bir taşınmazın değeri büyük ölçüde üzerine ne yapılabileceğine ve mevcut yapının hukuki durumuna bağlıdır. İlanlarda “imarlı arsa”, “iskanlı daire” veya “yatırımlık tarla” gibi ifadeler sıkça kullanılır; ancak bu ifadelerin gerçeği yansıtıp yansıtmadığı ancak belgelerle anlaşılabilir. Satın almadan önce yapılacak birkaç günlük bir inceleme, yıllarca sürecek davaların ve büyük değer kayıplarının önüne geçebilir. Aşağıdaki rehber hem arsa hem yapılı taşınmazlar için adım adım kontrol listesi sunar.
1. Tapu ve parsel bilgileri
İlk adım taşınmazın tapu kaydını görmektir. Tapuda malik bilgileri, hisse durumu, taşınmazın niteliği (arsa, tarla, mesken, kat irtifakı, kat mülkiyeti), ipotek, haciz, şerh ve beyanlar yer alır. Parselin konumu ve yüzölçümü Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün parsel sorgulama hizmetiyle kontrol edilebilir. Satıcının gerçekten malik olduğu ve satışa engel bir kaydın bulunmadığı bu aşamada netleşir.
2. İmar durumu belgesi
Arsanın hangi kullanım alanında kaldığı (konut, ticaret, sanayi, park, yol, okul), yapılaşma koşulları (emsal, taban alanı, kat yüksekliği ve kat adedi), çekme mesafeleri ve yola terk gibi yükümlülükler belediyeden alınacak imar durumu belgesiyle öğrenilir. Ankara Büyükşehir Belediyesi ve birçok ilçe belediyesinin elektronik imar sorgulama ekranları ön bilgi verir; ancak resmi işlem ve satın alma kararı için belediyeden alınan belge esas alınmalıdır.
3. Plan notları ve bekleyen değişiklikler
İmar planı notları, yapılaşmayı sınırlayan veya ek şart getiren özel hükümler içerebilir: belirli bir alanın birlikte projelendirilme şartı, yükseklik sınırı veya ticari kullanımın sınırlanması gibi. Askıda bekleyen bir plan değişikliği ya da devam eden bir imar uygulaması (parselasyon), taşınmazın durumunu kısa sürede değiştirebilir. Belediyeye bölgede devam eden plan çalışması olup olmadığı sorulmalıdır.
4. Kamu alanında kalma ve kamulaştırma riski
Arsa planda yol, park, okul veya başka bir kamu hizmet alanında kalıyorsa, üzerine yapı yapılamayabilir ve kamulaştırma süreci uzun sürebilir. Bu durumda değer çoğu zaman satış fiyatına yansımaz. Ayrıca taşınmaz üzerinden enerji nakil hattı geçmesi, sit veya koruma alanında kalması, orman, mera ya da kıyı kenar çizgisi gibi özel statüler yapılaşmayı ciddi biçimde sınırlayabilir.
5. Tarla ve hisseli taşınmazlar
İmar planı bulunmayan tarlalarda yapılaşma, plan dışı alanlara ilişkin kurallara ve tarım arazisi mevzuatına tabidir; “ileride imara açılacak” beklentisi hukuki bir güvence değildir. Hisseli taşınmazlarda ise hangi bölümün kime ait olduğu tapuda belirli değildir; diğer paydaşların önalım hakkı ve ileride ortaklığın giderilmesi davası riski bulunur.
6. Yapılı taşınmazlarda ruhsat ve iskan
Binanın yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni (iskan) bulunup bulunmadığı, tapuda kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi kayıtlı olduğu kontrol edilmelidir. Belediyedeki yapı dosyasından alınacak onaylı proje ile dairenin fiili durumu karşılaştırılmalıdır: kapatılmış balkonlar, kullanıma açılmış çatı arası veya projede olmayan bölümler ileride para cezası ve iskan sorununa yol açabilir. Belediyede yapı hakkında verilmiş para cezası, yıkım kararı veya yapı tatil tutanağı bulunup bulunmadığı da sorulmalıdır.
7. Yapı kayıt belgesi ve riskli yapı durumu
Taşınmaz için imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınmışsa, belgenin kapsamı ve fiili durumla uyumu incelenmelidir. Tapuda riskli yapı şerhi bulunup bulunmadığı da kontrol edilmelidir; riskli yapı olarak tespit edilmiş bir binada daire satın alan kişi, kentsel dönüşüm sürecinin ve olası çoğunluk kararlarının tarafı olur.
8. Apartman ve site kayıtları
Kat mülkiyetine tabi binalarda, yönetimden aidat ve ortak gider borcu bulunup bulunmadığı öğrenilmelidir. Ödenmemiş ortak giderler için bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek hakkı doğabileceğinden, bu borçlar yeni malik bakımından da sorun yaratabilir. Yönetim planındaki kullanım kısıtlamaları (örneğin konut olarak kayıtlı bölümün işyeri olarak kullanılması) da kontrol edilmelidir.
9. Sözleşme aşaması
Tapuda devir yapılmadan önce ödeme yapılacaksa, satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenlenmesi ve tapuya şerh verilmesi alıcıyı korur. Kapora ve ön ödemelerde, satışın hangi şartlara bağlı olduğu (iskanın alınması, ipoteğin kaldırılması gibi) yazılı olarak belirlenmelidir. Vekâletle yapılan satışlarda vekâletnamenin kapsamı ve güncelliği kontrol edilmelidir.
Kısa kontrol listesi
Tapu kaydı ve şerhler; parsel sorgusu; imar durumu belgesi; plan notları ve bekleyen plan değişiklikleri; kamu alanı, koruma alanı ve kamulaştırma riski; yapı ruhsatı, onaylı proje ve iskan; belediyedeki yapı dosyası ve cezalar; yapı kayıt belgesi; riskli yapı şerhi; aidat ve ortak gider durumu; sözleşmenin şekli ve güvenceleri.
Satın almadan önce hukuki inceleme için Ankara imar hukuku avukatı Av. Akın Kök ile görüşebilir, tapu ve mülkiyet konuları için Ankara gayrimenkul avukatı ve tapu iptali ve tescil davası sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz.