İmar planı yapılan bir bölgede plan, kendiliğinden araziye uygulanmaz. Mevcut kadastro parselleri çoğu zaman planın öngördüğü yol, park ve yapı adalarıyla uyuşmaz. Planın uygulanabilmesi için bu parseller birleştirilir ve plana uygun yeni imar parselleri oluşturularak maliklere dağıtılır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine dayanan bu işleme arazi ve arsa düzenlemesi, uygulamada ise kısaca parselasyon veya 18. madde uygulaması denir. İşlem, maliklerin taşınmazının yerini, büyüklüğünü ve değerini doğrudan değiştirdiği için en çok uyuşmazlık çıkan imar işlemlerinden biridir.
İşlem nasıl yapılır?
Belediye sınırları içinde düzenleme işlemi belediye tarafından hazırlanır ve belediye encümenince onaylanır. Düzenleme sahasındaki bütün parseller birleştirilir; plana göre yol, park ve diğer kamu alanları ayrıldıktan sonra kalan alan, maliklere eski parsellerinin büyüklüğü ve konumu dikkate alınarak yeni imar parselleri halinde dağıtılır. Onaylanan parselasyon planları bir ay süreyle ilan edilir ve kesinleştikten sonra tapuya tescil edilir.
Düzenleme ortaklık payı nedir?
Düzenleme sırasında yol, park, otopark, okul alanı ve benzeri kamu hizmetleri için gerekli alanlar karşılanmak üzere, parsellerden yüzölçümleri oranında düzenleme ortaklık payı kesilir. Kesinti, uygulamanın taşınmaza sağladığı değer artışının karşılığı olarak kabul edilir: tarla niteliğindeki bir taşınmaz, yola cepheli ve yapılaşmaya uygun bir imar parseline dönüşür. Kanun bu kesinti için bir üst sınır öngörür; ihtiyaç bu sınırı aşarsa, aşan kısım kesinti yoluyla değil kamulaştırma yoluyla karşılanmalıdır. Daha önce ortaklık payı kesilmiş bir parselden aynı alan için yeniden kesinti yapılması da kanuna aykırılık oluşturabilir.
Dağıtımda gözetilmesi gereken ilkeler
Mevzuat, parsellerin mümkün olduğunca eski yerlerinde verilmesini, malikin talebi olmadıkça hisseli dağıtımdan kaçınılmasını ve üzerinde yapı bulunan parsellerin yapının bulunduğu yerde verilmesini öngörür. Düzenleme sahasındaki yapı, ağaç ve benzeri muhdesatın değerinin korunması veya bedelinin ödenmesi de ayrıca değerlendirilmelidir.
Malikleri en çok etkileyen sorunlar
Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlar şunlardır: parselin eski konumundan uzak veya daha değersiz bir yere verilmesi; yola cepheli bir taşınmazın arka parsele kaydırılması; yüzölçümünün hatalı hesaplanması; kesinti oranının yanlış uygulanması; tek başına kullanılabilecek bir parsel yerine başka maliklerle hisseli parsel verilmesi ve mevcut yapıların yeni parsel sınırları dışında kalması. Hisseli tapu, ileride ortaklığın giderilmesi davalarına ve yapılaşmada ciddi güçlüklere yol açabilir.
Askı ve itiraz
Parselasyon planları bir ay süreyle ilan edilir. Bu süre içinde belediyeye itiraz edilebilir; itirazda hangi parselin hangi gerekçeyle hatalı düzenlendiğinin, mümkünse harita ve hesaplarla birlikte açıklanması gerekir. İtiraz, idareye hatayı dava açılmadan düzeltme imkânı verir.
Dava süresi
Parselasyon işlemine karşı dava açma süresi, kural olarak askı süresinin bitiminden itibaren 60 gündür. İşlem kişiye ayrıca tebliğ edilmişse tebliğ tarihi dikkate alınır. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde açılır. Parselasyonun dayandığı imar planına karşı da aynı davada itiraz edilebilir; plandaki bir hata, düzenlemenin de hukuka aykırı olmasına yol açabilir.
Mahkemede inceleme
Mahkeme, harita mühendisi, şehir plancısı ve gerektiğinde değer tespiti konusunda uzman bilirkişilerle inceleme yapar. Eski ve yeni parsellerin konum ve büyüklük karşılaştırması, kesinti oranının doğru uygulanıp uygulanmadığı, dağıtım ilkelerine uyulup uyulmadığı ve hisseli dağıtımın zorunlu olup olmadığı incelenir. Davadan önce eski kadastro paftası, tapu kayıtları ve parselasyon dağıtım cetvelinin temin edilmesi önemlidir.
Tescilden sonra
Parselasyon tapuya tescil edildikten sonra da iptal davası sonucunda kayıtların düzeltilmesi gündeme gelebilir. Ancak tescilden sonra yeni parseller üzerinde satış, ipotek veya inşaat gibi işlemler yapılmışsa süreç çok daha karmaşık hale gelir. Bu nedenle askı süresi içinde hareket etmek ve gerekirse yürütmenin durdurulmasını istemek en güvenli yoldur.
Uygulamadan sonra
Düzenleme sonucunda hisseli parsel verildiyse, paydaşlarla anlaşarak ortak proje geliştirmek, payların birinde toplanması veya ortaklığın giderilmesi seçenekleri değerlendirilebilir. Parsel kamu alanında kaldıysa, kamulaştırma veya tazminat yolları gündeme gelir.
Parselasyon ve düzenleme ortaklık payı itirazları için Ankara imar hukuku avukatı Av. Akın Kök ile görüşebilir; hisseli taşınmazlar için ortaklığın giderilmesi davası, plana karşı dava için imar planı iptal davası yazılarımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz.