Riskli yapı tespitine itiraz: 15 gün ve sonrası

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, deprem riski taşıyan yapıların yenilenmesi için özel bir süreç öngörür. Bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi bu sürecin başlangıcıdır. Tespitle birlikte maliklere kısa süreler işlemeye başlar ve bu süreler kaçırıldığında sonuçlar genellikle geri döndürülemez. Ankara’nın eski yerleşim bölgelerinde, özellikle uzun yıllar önce yapılmış binalarda bu süreçle sık karşılaşılmaktadır.

Riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı

Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilerle tespit edilen yapıdır. Riskli alan; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlar için Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir. Rezerv yapı alanı ise dönüşüm uygulamalarında yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alanlardır. Bu yazı, en sık karşılaşılan durum olan tek bir binanın riskli yapı olarak tespitine odaklanmaktadır.

Tespit nasıl yapılır?

Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır. Tespit malik veya kanuni temsilcisi tarafından talep edilebilir; tek bir malik bile kendi başvurusuyla tespit yaptırabilir. Bunun yanında idare de belirli hallerde tespiti resen yaptırabilir. Tespitte binadan karot (beton numunesi) alınır, donatı tespiti yapılır ve bu verilerle yapının deprem performansı hesaplanır. Tespit sonucu ilgili müdürlüğe gönderilir ve tapu kütüğüne riskli yapı şerhi işlenir.

Tebliğ ve sürenin başlangıcı

Tespit sonucu maliklere tebliğ edilir. Tebligat e-Devlet üzerinden, tespit tutanağının binaya asılması veya muhtarlıkta ilan yoluyla yapılabilir. Tebligatın hangi yolla ve hangi tarihte yapıldığı, itiraz süresinin başlangıcını belirlediği için büyük önem taşır. Bina girişine asılan tutanağı veya e-Devlet bildirimini fark etmemek, sürenin kaçırılmasının en sık nedenidir.

İtiraz: 15 gün

Malikler veya kanuni temsilcileri, riskli yapı tespitine tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne veya yetki devredilmişse ilgili idareye yapılır ve teknik heyet tarafından incelenir. Bu süre hak düşürücüdür. Kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin itiraz hakkı bulunmaz.

İtirazda nelere dikkat edilir?

Etkili bir itiraz teknik gerekçelere dayanmalıdır. Raporda karot numunelerinin sayısı ve alındığı yerler, beton dayanımı değerlerinin hesaplanma şekli, donatı tespitinin yeterliliği, binanın farklı bloklarının ayrı ayrı değerlendirilip değerlendirilmediği, statik analizde kullanılan varsayımlar ve tespiti yapan kuruluşun lisansının geçerliliği incelenmelidir. Bu inceleme için bağımsız bir inşaat mühendisinden görüş alınması itirazın başarı şansını artırır.

İtiraz reddedilirse dava

Teknik heyetin itirazı reddetmesi halinde, ret kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlerde dava süresi, genel idari dava süresinden kısadır; bu nedenle süre hesabına özellikle dikkat edilmelidir. Mahkeme, yapının riskli olup olmadığını bilirkişi incelemesiyle değerlendirir.

Tespit kesinleşirse ne olur?

Tespit kesinleştikten sonra maliklere, yapının yıktırılması için kanunda öngörülen süreden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yıktırılmayan yapılar idarece yıktırılabilir; ayrıca yapıya verilen elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri durdurulabilir. Yapının boşaltılması gerektiğinden kiracıların durumu da bu aşamada gündeme gelir.

Yeniden yapım: üçte iki çoğunluk

Yapının yeniden yapılması için malikler, arsa payları oranında en az üçte iki çoğunlukla karar alabilir. Bu karar, uygulama yöntemini, yeni yapının niteliğini ve paylaşımı belirler. Karara katılmayan maliklerin payları, idarece belirlenen değerden az olmamak üzere açık artırmayla öncelikle diğer maliklere satılabilir; satılamazsa kanunda öngörülen diğer yollara başvurulur. Karar alınırken toplantıya çağrı usulüne, gündeme ve oy sayımına uyulmaması, karara karşı dava sebebi olabilir.

Kat karşılığı sözleşme imzalamadan önce

Kentsel dönüşümde müteahhitle yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesi, maliklerin yıllarca sürecek haklarını belirler. Sözleşmenin noterde düzenlenmesi; teslim süresi ve gecikme tazminatı; teminatlar; kira yardımının paylaşımı; bağımsız bölümlerin nasıl dağıtılacağı (kura veya önceden belirleme) ve tapu devirlerinin inşaat seviyesine bağlanması mutlaka netleştirilmelidir.

Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri

Riskli yapıda oturan kiracılar, kira sözleşmesinin süresi dolmamış olsa bile yapının boşaltılması gerektiğinde taşınmazı tahliye etmek durumunda kalır. Kiracılar ve maliklerin kira yardımı ve taşınma desteği gibi imkânlardan yararlanma şartları ayrıca değerlendirilmelidir.

Riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm süreci için Ankara imar hukuku avukatı Av. Akın Kök ile görüşebilir; sözleşme aşaması için kat karşılığı inşaat sözleşmesi sayfamıza bakabilirsiniz.