Yıkım kararı, imar hukukundaki en ağır sonuçlardan biridir: bir kez uygulandığında geri dönüşü yoktur ve çoğu zaman yıllarca biriktirilmiş bir emeğin ortadan kalkması anlamına gelir. Bu nedenle yıkım sürecinde kullanılabilecek her aşamanın, özellikle de yıkım kararından önceki bir aylık sürenin ve yürütmenin durdurulması talebinin doğru değerlendirilmesi gerekir.
Yıkıma giden süreç
Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı bir yapı tespit edildiğinde, aykırılık yapı tespit ve tatil tutanağıyla kayda geçirilir, inşaat durdurulur ve yapı mühürlenir (3194 sayılı Kanun m.32). Tutanağın yapı yerine asılması tebligat yerine geçer. Bu tarihten itibaren yapı sahibine, aykırılığı gidermesi veya ruhsat alması için bir ay süre tanınır. Süre içinde aykırılık giderilmez veya ruhsat alınmazsa belediye encümeni yıkım kararı verir ve karar yapı sahibine tebliğ edilir. Yıkım belediye tarafından yapılırsa masraflar yapı sahibinden tahsil edilir.
Bunun dışında, yıkılacak derecede tehlikeli olduğu tespit edilen yapılar için de ayrı bir yıkım usulü bulunur. Bu durumda karar yapının ruhsatsız olmasından değil, can ve mal güvenliği açısından taşıdığı tehlikeden kaynaklanır ve süreler farklı işler.
Bir aylık süreyi nasıl kullanmalı?
Bir aylık süre, çoğu zaman en etkili savunma alanıdır. Bu sürede yapılabilecekler aykırılığın niteliğine göre değişir: aykırılık ruhsata bağlanabilecek nitelikteyse tadilat projesi hazırlatılıp ruhsat başvurusu yapılabilir; aykırılık küçük bir bölümle sınırlıysa o bölüm kaldırılarak yapı ruhsata uygun hale getirilebilir; ruhsat süresinin dolmasından kaynaklanan bir durum varsa ruhsat yenilenebilir. Başvurunun süre içinde yapıldığının belgelenmesi önemlidir. Süre geçtikten sonra aynı imkânlar çok daha sınırlıdır.
İptal davası
Yıkım kararına karşı, tebliğden itibaren 60 gün içinde yapının bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde iptal davası açılır. Ankara’daki yapılar için davalar Ankara idare mahkemelerinde görülür. Davada yıkım kararının yanında, dayanağı olan yapı tespit ve tatil tutanağı ile varsa aynı aykırılığa ilişkin para cezası kararı da birlikte değerlendirilmelidir.
Yürütmenin durdurulması: davanın en kritik parçası
Dava açılması yıkımı kendiliğinden durdurmaz. İdare, dava sürerken yıkımı gerçekleştirebilir ve bu durumda davayı kazanmak çoğu zaman yalnızca tazminat imkânı sağlar. Bu nedenle dava dilekçesinde mutlaka yürütmenin durdurulması istenmelidir. Mahkeme, işlemin açıkça hukuka aykırı olduğu ve uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zararlar doğacağı koşullarının birlikte gerçekleştiği kanaatine varırsa yıkımı durdurur. Acil durumlarda, idarenin savunması beklenmeden yürütmenin durdurulmasına karar verilmesi de istenebilir.
Yürütmenin durdurulması kararı verilirse, kararın belediyeye ivedilikle bildirilmesi ve yıkım ekibine gösterilebilecek şekilde yanınızda bulundurulması uygulamada önemlidir.
Mahkeme neyi inceler?
Mahkeme genellikle keşif yapar ve mimar ile inşaat mühendisinden oluşan bilirkişi heyetinden rapor alır. İncelemede; yapının ruhsat ve onaylı projeyle karşılaştırılması, aykırılığın varlığı ve kapsamı, aykırılığın imar mevzuatına ve imar planına uygun hale getirilip getirilemeyeceği, bir aylık sürenin usulüne uygun verilip verilmediği ve tebligatın doğru yapılıp yapılmadığı değerlendirilir.
Ölçülülük
Aykırılık ruhsata bağlanarak giderilebilecek nitelikteyse, yapının tamamının yıkılmasına karar verilmesi ölçülülük ilkesine aykırılık iddiasına konu olabilir. Aykırılık yalnızca bir kat, bir çıkma veya bir eklenti ile sınırlıysa, yıkım kararının kapsamının da bununla sınırlı tutulması gerekir. Bu nedenle bilirkişi raporunda aykırılığın tam olarak hangi bölümde olduğunun netleştirilmesi büyük önem taşır.
Kat malikleri, kiracılar ve sonradan satın alanlar
Apartmanlarda bir bağımsız bölümdeki aykırılık, diğer bağımsız bölümler bakımından yıkım sonucu doğurmaz; ancak ortak alanlarda yapılan aykırılıklar bütün kat maliklerini ilgilendirir ve ortak hareket etmeyi gerektirir. Yıkım kararı yapıya ilişkin olduğundan, yapı el değiştirse bile karar yeni malik bakımından da sonuç doğurabilir. Bu nedenle taşınmaz alırken belediyedeki yapı dosyası mutlaka incelenmelidir. Kiracılar ise kararın tarafı olmasa da yıkımdan doğrudan etkilenir; kira ilişkisi bakımından ayrıca değerlendirme yapılmalıdır.
Ceza boyutu
Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yapmak aynı zamanda imar kirliliğine neden olma suçunu oluşturabilir. Yapının imar planına ve ruhsatına uygun hale getirilmesi halinde kamu davası düşer; bu nedenle yıkım sürecinde atılacak adımlar ceza dosyasını da doğrudan etkiler.
Kontrol listesi
Tutanağın tarihini ve yapıya asıldığı tarihi belgeleyin; bir aylık süre içinde ruhsat veya tadilat başvurusu imkânını değerlendirin; yıkım kararının tebliğ tarihini kaydedin; 60 gün içinde dava açın ve yürütmenin durdurulmasını isteyin; onaylı projeyi ve yapının fotoğraflarını hazırlayın; para cezası ve ceza soruşturmasıyla birlikte bütün süreci tek elden yönetin.
Yıkım kararı konusunda Ankara imar hukuku avukatı Av. Akın Kök ile görüşebilir; para cezası için imar para cezasına itiraz, ceza soruşturması için kaçak yapı suçu yazılarımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz.