Tapu İptali ve Tescil Davası
Tapu kaydı gerçek hak durumunu yansıtmıyorsa, hak sahibi kaydın düzeltilmesini mahkemeden isteyebilir. Bu dava, taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescil edilmesini sağlamanın temel yoludur.
Dava hangi hallerde açılır?
Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil “yolsuz tescil” sayılır (TMK m.1024). Ayni hakkı zedelenen kişi, tapu kaydının düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025). Uygulamada en sık karşılaşılan sebepler şunlardır:
- Mirastan mal kaçırmak amacıyla satış gibi gösterilen devirler (muris muvazaası)
- Sahte vekaletname veya sahte kimlikle yapılan satışlar
- Vekilin yetkisini kötüye kullanarak taşınmazı çok düşük bedelle ya da kendisine yakın kişilere devretmesi
- Satış sırasında satıcının fiil ehliyetinin bulunmaması
- Aile konutunun diğer eşin açık rızası alınmadan devredilmesi (TMK m.194)
- Hata, aldatma veya korkutma etkisiyle yapılan devirler
- Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye hak etmediği bağımsız bölümlerin devredilmesi
Süre sınırı var mı?
Yolsuz tescile dayanan tapu iptali ve tescil davaları kural olarak zamanaşımına veya hak düşürücü süreye bağlı değildir. Dava irade sakatlığına (hata, aldatma, korkutma) dayanıyorsa, hatanın veya aldatmanın öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olunmadığının bildirilmesi gerekir (TBK m.39).
Tapuya güvenerek iyi niyetle hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Bu nedenle taşınmaz el değiştirmeden önce harekete geçmek ve dava ile birlikte tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulmasını istemek önemlidir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Tapu iptali ve tescil davaları kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Taşınmaz Ankara’daysa dava, davacı nerede yaşarsa yaşasın Ankara’da açılır.
Süreç nasıl işler?
- Tapu kayıtları, akit tablosu ve işlemin dayanağı olan belgeler tapu müdürlüğünden getirtilir.
- Taşınmazın başkasına devrini önlemek için tapuya ihtiyati tedbir şerhi istenir.
- Tanık beyanları, imza veya değer incelemesi için bilirkişi raporu ve gerekirse keşif ile deliller toplanır.
- Dava kabul edilirse kayıt iptal edilir ve taşınmaz hak sahibi adına tescil edilir.
Taşınmaza ve ayni haklara ilişkin hükümler kesinleşmeden yerine getirilemez (HMK m.367); karar ancak kesinleştikten sonra tapuya işlenir.
Bilinmesi gerekenler
- Harç ve masraflar dava değeri üzerinden hesaplanır; taşınmazın değeri yargılama sırasında bilirkişi tarafından belirlenir.
- Muris muvazaası davası, miras bırakanın ölümünden sonra mirasçılar tarafından açılır.
- Taşınmaz üzerinde ipotek veya haciz varsa, bunların akıbeti ayrıca değerlendirilir.
Sık sorulan sorular
Tapu iptali davası ne kadar sürer?
Süre; delillere, keşif ve bilirkişi incelemesine ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. İlk derece aşamasına istinaf ve temyiz süreleri eklenir; baştan kesin bir süre vermek doğru olmaz.
Taşınmaz başkasına satıldıysa ne olur?
Yeni malik tapuya güvenerek iyi niyetle satın aldıysa kazanımı korunur (TMK m.1023). Bu durumda tapu iptali yerine tazminat talebi gündeme gelebilir. Alıcının kötü niyetli olduğu ispatlanırsa iptal istenebilir.
Karar tapuya hemen işlenir mi?
Hayır. Taşınmazlara ilişkin kararlar kesinleşmeden yerine getirilemez; istinaf ve temyiz aşamaları tamamlanınca tapuya işlenir.
İlgili konular
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır, Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi koşullarıyla değerlendirilmelidir.