Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
Bir taşınmazın birden fazla maliki varsa ve paydaşlar kullanım ya da satış konusunda anlaşamıyorsa, her paydaş ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Diğer paydaşların rızası gerekmez.
Kimler isteyebilir?
Paylı mülkiyette her paydaş, sözleşme veya kanun gereği paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK m.698). Miras yoluyla gelen ve henüz paylaşılmamış taşınmazlarda (elbirliği mülkiyeti) her mirasçı paylaşmayı talep edebilir (TMK m.642). Bu durumda davada mirasçılık belgesi (veraset ilamı) sunulur.
Dava öncesi arabuluculuk zorunlu
1 Eylül 2023’ten itibaren taşınmazlara ilişkin ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculukta paydaşlar taşınmazı bölüşme, birinin diğer payları satın alması veya satış usulü konusunda anlaşabilir; anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanakla dava açılır.
Ortaklık nasıl giderilir?
Kanun önce aynen bölmeyi öngörür: taşınmaz bölünebiliyorsa ve bölünme değerinde önemli bir düşüşe yol açmayacaksa paylara göre bölünür (TMK m.699). İmar ve tarım arazisi mevzuatı nedeniyle uygulamada aynen bölme çoğu zaman mümkün olmaz; bu durumda mahkeme taşınmazın satışına ve bedelin paylar oranında dağıtılmasına karar verir.
Satış, icra dairesi aracılığıyla açık artırma ile yapılır. Bütün paydaşlar kabul ederse artırma yalnızca paydaşlar arasında yapılabilir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Tüm paydaşların davada yer alması zorunludur; paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılarının davaya katılması sağlanır.
Bilinmesi gerekenler
- Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, kural olarak paydaşlara payları oranında yüklenir.
- Mahkeme kararıyla yapılan cebri satışta paydaşların yasal önalım hakkı kullanılamaz.
- Paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşlar şartları varsa ecrimisil isteyebilir.
- Paydaşlardan biri yurt dışında yaşıyorsa tebligat yurt dışına yapılır; bu durum süreci uzatabilir.
Sık sorulan sorular
Paydaşlardan biri satışa razı olmazsa ne olur?
Ortaklığın giderilmesi için tüm paydaşların rızası gerekmez. Bir paydaşın talebi yeterlidir; aynen bölme mümkün değilse mahkeme satışa karar verir.
Payımı başkasına satabilir miyim?
Paylı mülkiyette payınızı satabilirsiniz; ancak paydaş olmayan birine satışta diğer paydaşların önalım hakkı doğar (TMK m.732). Elbirliği mülkiyetinde önce paylı mülkiyete geçilmesi gerekir.
Satıştan önce taşınmazın değeri nasıl belirlenir?
Mahkeme keşif yapar ve bilirkişiye değer biçtirir. Bu değer, açık artırmada esas alınacak tahmini bedelin belirlenmesinde kullanılır.
İlgili konular
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır, Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi koşullarıyla değerlendirilmelidir.