Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Arsa sahibinin, arsasından pay devretmesi karşılığında yükleniciye bina yaptırdığı bu sözleşmeler hem değer hem süre bakımından büyük riskler taşır. Sözleşmenin doğru kurulması uyuşmazlıkların çoğunu baştan önler.
Şekil şartı
Arsa payı devri borcu içerdiği için kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşme, kural olarak tapu devrini zorla sağlama imkânı vermez. Ancak sözleşme büyük ölçüde yerine getirilmişse, şekil eksikliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.
Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi yükleniciyi, tapu devirlerinin inşaatın ilerleme seviyesine bağlanması ise arsa sahibini korur.
Sözleşmede mutlaka bulunması gerekenler
- Paylaşım oranı ve hangi bağımsız bölümlerin kime kalacağı (kat, cephe, metrekare)
- İşe başlama ve teslim tarihleri, gecikmede ödenecek kira kaybı ve cezai şart
- Kullanılacak malzemenin niteliği ve teknik şartname
- Tapu devirlerinin inşaat seviyesine bağlanması ve teminatlar
- Yapı kullanma izni (iskân) alınması yükümlülüğü ve masrafları
- Kat irtifakının kurulması ve yönetim planı
Yüklenici gecikirse veya işi bırakırsa
Yüklenici işe zamanında başlamaz veya işi sözleşmeye göre zamanında bitiremeyecek kadar geciktirirse arsa sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK m.473). Gecikme tazminatı ve cezai şart da istenebilir. Dönme halinde yükleniciye ve ondan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilere yapılmış devirlerin iptali gündeme gelir.
İnşaatın büyük bölümü tamamlanmışsa mahkemeler, geriye etkili dönme yerine sözleşmenin ileriye etkili feshini kabul edebilir.
Ayıplı ve eksik işler
Teslim alınan bağımsız bölümlerde ayıp fark edilirse yükleniciye uygun süre içinde bildirilmelidir. Taşınmaz yapılardaki ayıplar için dava zamanaşımı teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıldır (TBK m.478).
Kentsel dönüşüm
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen binalarda malikler, arsa payları oranında en az üçte iki çoğunlukla karar alabilir; karara katılmayan maliklerin payları kanunda öngörülen usulle satılabilir. Ankara’da riskli yapı tespitinden sonra yapılan kat karşılığı sözleşmelerde çoğunluk kuralı ve bildirimler titizlikle izlenmelidir.
Görevli mahkeme
Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki davalar kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür; taraflar tacirse ve uyuşmazlık ticari nitelikteyse asliye ticaret mahkemesi görevlidir. Ticari nitelikteki para alacaklarında dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu olabilir.
Sık sorulan sorular
Yükleniciden daire aldım ama tapu verilmiyor, ne yapabilirim?
Yükleniciden bağımsız bölüm satın alanlar, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmiş olması halinde arsa sahibinden tapu devrini isteyebilir. Yüklenicinin işi tamamlamadığı durumlarda haklar, inşaatın gerçekleşme seviyesine göre değerlendirilir.
Yüklenici iflas ederse ne olur?
Henüz yükleniciye devredilmemiş bağımsız bölümler bakımından arsa sahibinin hakları korunabilir; yükleniciden daire satın alan üçüncü kişilerin durumu ise ayrıca değerlendirilmelidir. Sözleşmedeki teminat ve aşamalı devir hükümleri bu riski azaltır.
İlgili konular
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır, Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi koşullarıyla değerlendirilmelidir.