Önalım (Şufa) Hakkı ve Önalım Davası
Paylı mülkiyetteki bir taşınmazda paydaşlardan biri payını ortak olmayan birine satarsa, diğer paydaşlar o payı aynı koşullarla satın alma hakkına sahiptir.
Önalım hakkı ne zaman doğar?
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınır (TMK m.732). Hak yalnızca satışta doğar; bağış veya miras yoluyla geçişte kullanılamaz. Elbirliği mülkiyetinde (paylaşılmamış mirasta) yasal önalım hakkı yoktur; cebri artırmayla yapılan satışlarda da kullanılamaz.
Süreler
- Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK m.733).
- Önalım hakkı, satışın bildirildiği tarihten itibaren üç ay içinde dava açılarak kullanılmalıdır.
- Satış hiç bildirilmemişse hak, her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Bedel ve depo
Önalım hakkı sahibi, payı alıcının fiilen ödediği satış bedeli ve tapu giderleri karşılığında alır. Mahkeme bu tutarın belirlediği süre içinde yatırılmasını ister; süresinde yatırılmazsa dava reddedilir.
Tapuda bedel düşük gösterilmişse gerçek bedel tanık ve bilirkişi incelemesiyle ortaya çıkarılır. Önalımı engellemek için tapuda gerçeğe aykırı yüksek bedel gösterilmesi halinde de muvazaa ileri sürülebilir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Önalım davası alıcıya karşı, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır.
Bilinmesi gerekenler
- Paydaşlar önalım hakkından resmi şekilde yapılacak bir sözleşmeyle önceden feragat edebilir; feragat tapuya şerh verilebilir.
- Satış görünümünde yapılan bağış iddiası (muvazaa) davada ayrıca ileri sürülebilir.
Sık sorulan sorular
Paydaş payını akrabasına sattıysa önalım kullanılabilir mi?
Alıcı paydaş değilse, kim olduğundan bağımsız olarak önalım hakkı doğar.
Davayı kaybedersem masrafları kim öder?
Genel kurala göre yargılama giderleri ve karşı tarafın vekâlet ücreti davayı kaybeden tarafa yüklenir.
İlgili konular
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır, Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi koşullarıyla değerlendirilmelidir.