Kira Tespit Davası
Kira tespit davası, yeni kira döneminde ödenecek kira bedelinin mahkemece belirlenmesini sağlar. Hem kiraya veren hem kiracı açabilir.
Hangi kurallar uygulanır?
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira dönemindeki artış bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez (TBK m.344). Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile bu sınır uygulanır.
- Taraflar artış konusunda anlaşmamışsa kira bedeli, aynı sınırı aşmamak üzere kiralananın durumu dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
- Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde, mahkeme kira bedelini TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerine göre hakkaniyete uygun olarak yeniden belirler.
- Konut kiralarında Haziran 2022’de getirilen %25 artış sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir.
Ne zaman açılmalı?
Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak kararın hangi dönemden itibaren uygulanacağı zamanlamaya bağlıdır. Dava yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya artış isteyeceğini yazılı olarak bildirip davayı yeni kira döneminin sonuna kadar açarsa, belirlenen kira yeni dönemin başından itibaren uygulanır. Bu koşullar yoksa karar ancak sonraki kira yılı için geçerli olur (TBK m.345).
Zorunlu arabuluculuk ve mahkeme
1 Eylül 2023’ten itibaren kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Anlaşma sağlanamazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır. Arabuluculuk başvurusunun da yeni dönemin başlamasından en az 30 gün önce yapılması, en güvenli yoldur.
Mahkeme kirayı nasıl belirler?
Mahkeme çoğunlukla keşif yaparak bilirkişi raporu alır. Rapor; kiralananın konumunu, büyüklüğünü, yaşını ve çevredeki emsal kiraları karşılaştırır. Beş yıl dolmamışsa artış TÜFE sınırıyla bağlıdır. Beş yıl dolmuşsa emsal kiralar belirleyici olur; ancak mahkeme eski kiracı ile yeni kiracı arasındaki farkı gözeterek hakkaniyet indirimi yapar.
Sık sorulan sorular
Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?
Evet. Örneğin beş yıllık süre dolduktan sonra kira bedeli emsallerin belirgin biçimde üzerinde kalmışsa kiracı da tespit isteyebilir.
Kira tespit davası tahliye sebebi midir?
Hayır. Kira tespit davası yalnızca bedeli belirler; tahliye için kanunda sayılan ayrı bir tahliye sebebinin bulunması gerekir.
Yabancı para cinsinden kira nasıl değişir?
Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; beş yıldan sonra hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir (TBK m.344).
İlgili konular
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır, Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi koşullarıyla değerlendirilmelidir.