Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı
Apartman ve sitelerdeki hakların çoğu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğar. Hakkın tapuda nasıl göründüğü, ileride yaşanacak uyuşmazlıkların çözümünü doğrudan etkiler.
Kat irtifakı ile kat mülkiyetinin farkı
Kat irtifakı, arsa üzerinde yapılacak veya yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri için kurulan bir haktır. Yapı tamamlanıp yapı kullanma izni (iskân) alındıktan sonra kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölüm üzerinde, arsa payına bağlı tam mülkiyet sağlar.
Yönetim planı
Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir; ortak alanların kullanımını, giderlerin paylaştırılmasını ve yöneticinin yetkilerini düzenler. Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından beşte dört çoğunluğu gerekir (KMK m.28).
Aidat ve ortak giderler
Kat malikleri ortak giderlere, yönetim planında aksi yoksa kanunda belirtilen esaslara göre katılır: personel ücretleri gibi bazı giderler eşit olarak, bakım, onarım ve sigorta gibi giderler arsa payı oranında paylaştırılır (KMK m.20). Aidatını süresinde ödemeyen kat maliki, geciktiği her ay için %5 gecikme tazminatı öder. Aidat borcu icra takibi veya dava yoluyla tahsil edilebilir.
Ortak alanlar ve kullanım amacı
Çatı, merdiven, bahçe, otopark ve sığınak gibi ortak yerler bütün kat maliklerinin kullanımındadır. Bir kat malikinin ortak alanı tek başına kullanması veya orada tadilat yapması diğer maliklerin rızasına bağlıdır. Konut olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün kanunda sayılan işyerlerine (ör. kafe, imalathane) dönüştürülmesi için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi gerekir (KMK m.24).
Uyuşmazlıklarda izlenecek yol
1 Eylül 2023’ten itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Anlaşma sağlanamazsa dava sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası, karara katılmayanlar için karar tarihinden, toplantıya çağrılmayanlar için kararın öğrenildiği tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır (KMK m.33).
Sık sorulan sorular
Kat irtifaklı daireyi satın almak riskli mi?
Kat irtifakı tapusuyla satış hukuken mümkündür. Ancak yapının tamamlanıp iskân alınabileceği, ruhsata aykırılık bulunup bulunmadığı ve yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşmenin durumu mutlaka kontrol edilmelidir.
Komşum sürekli rahatsızlık veriyor, ne yapabilirim?
Kat malikleri birbirlerini rahatsız etmemekle yükümlüdür (KMK m.18). Uyarıya rağmen davranış sürerse önce arabuluculuk, ardından sulh hukuk mahkemesinde dava yolu izlenebilir; ağır ve sürekli ihlallerde kanundaki şartlarla bağımsız bölümün devri bile istenebilir (KMK m.25).
İlgili konular
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır, Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi koşullarıyla değerlendirilmelidir.